LMNP : Des revenus défiscalisés net d’impôt

Le statut LMNP permet d’exonérer ses revenus fonciers de l’impôt sur le revenu et offre ainsi une défiscalisation. Conditions pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, régime et avantages fiscaux : découvrez comment défiscaliser en LMNP.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Vous pouvez prétendre au régime fiscal avantageux du loueur meublé non professionnel à condition de louer votre bien immobilier meublé, et de remplir au moins 1 des critères suivants :

– Aucun des membres de votre foyer fiscal ne possède le statut de loueur meublé professionnel au titre de son inscription au RCS.
– Vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 €.
– Vos revenus d’activité professionnels sont supérieurs à vos revenus locatifs.

Dès lors, les loyers que vous percevez sont imposables au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Le régime fiscal avantageux du statut LMNP

En tant que loueur meublé non professionnel, 2 régimes fiscaux distincts s’offrent à vous :

1. Le micro-BIC : à l’image de la micro-entreprise, le LMNP dont les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € peut bénéficier d’un régime fiscal allégé. Le micro-BIC permet de s’économiser le formalisme comptable, et de déduire de ses revenus locatifs imposables un abattement forfaitaire à hauteur de 50 %. En revanche, les frais réels ne sont pas déductibles.

2. Le régime réel : au régime réel, le LMNP déduit de ses loyers l’ensemble des charges liées à l’acquisition et l’exploitation de son bien immobilier.

Exemples de charges déductibles au régime réel :

– Les frais de notaire.
– Les intérêts d’emprunt.
– Les travaux d’entretien et d’amélioration du bien immobilier loué en meublé.

Lorsque le montant total des charges déductibles est au moins égal au montant des loyers perçus, le loueur meublé non professionnel bénéficie de facto d’une exonération totale d’impôt sur ses revenus fonciers.

Zoom sur le mécanisme de l’amortissement au régime réel :

En pratique : une fois les intérêts d’emprunt payés, le montant des charges déductibles devient inférieur aux recettes locatives et le propriétaire foncier est imposé au régime réel. Pour continuer à être exonéré d’impôt sur son investissement immobilier, le LMNP doit faire jouer le mécanisme du report des amortissements non déduits.

Déduire l’amortissement du prix d’achat du bien immobilier pour défiscaliser :

La valeur de l’immeuble diminue comptablement chaque année. Cette perte de valeur annuelle constitue l’amortissement du bien. Lorsque le montant de l’amortissement est de nature à créer du déficit, il est reporté sur les exercices fiscaux suivants, sans limite dans le temps.

Exemple d’un investissement en LMNP

– Le loueur meublé non professionnel génère un revenu locatif annuel à hauteur de 10000.
– En année N, le montant des charges déductibles est égal à 10000, et le montant de l’amortissement est de 4000. => Les charges diminuent les recettes locatives : 10000 – 10000 = 0. Le LMNP n’est pas imposé sur ses revenus. Le montant de l’amortissement non déduit est reporté l’année suivante.
– En année N+1, le montant des charges déductibles passe à 3000 et le montant de l’amortissement à 3000 également. Avec le report de l’amortissement non déduit en année N, le loueur meublé non professionnel peut déduire 3000 + 3000 + 4000 = 10000. L’investisseur, cette année encore, ne paye pas d’impôt sur ses recettes locatives.

Préférer le régime réel en LMNP :

Le mécanisme du report des amortissements permet au loueur meublé non professionnel d’être exonéré d’impôt sur ses revenus fonciers pendant toute la durée de l’amortissement de l’immeuble. Le régime réel est donc à privilégier au moment d’investir dans le neuf ou dans l’ancien pour louer en meublé.

A noter : au régime réel, le LMNP doit tenir une comptabilité conforme aux dispositions légales et réglementaires.

Les autres lois pour réduire son impôt :